买房,要一次到位,还是先买小再换大?

2012-6-4 15:06:29 国际金融理财标准委员会(中国)
  先买小房,日后置换
  不想把鸡蛋都放在一个篮子里?先买小房,过几年再置换。
  以北京、上海等一线城市房价的整体情况为例,地段较偏、面积50平方米左右的一居室,一手房价100万元左右。首次购房者购买,首付最低三成,享受最低8.5折的利率优惠。买这套房,首付准备30万元,贷款70万元,申请20年期商业贷款,采用等额本息还款方法,每月还款额5000元。
  5年间,归还本金9.6万元,已支付的利息总额是23万元。卖掉,购入200万元的大房子。这套房被视为家庭第二套房,首付最低六成,利率上浮1.1倍。假定小房子以130万元卖出,还清剩余贷款本金,到手70万元。
  大房子首付130万元,同样贷款70万元,申请20年期商业贷款,等额本息还款,月还款额5750元,20年利息总额68万元。
  至此,买这两套房付出的利息成本一共91万元。
  而购买第一套小房通常只要支付1%的契税即1万元,卖出时满5年不缴税。买二套房时,也假定为一手房交易,则需缴1.5%即3万元的契税。
  至此,买卖两套房的契税支出最少4万元。如果两套房都是二手房的话,还要多交3万元的中介费。
  以98万元的购买成本,用5年的时间差缓冲资金压力,方便挪出资金来配置其他投资,但对第二次买房的首付要求比较高,小房卖掉以后到手70万元,还需要再追加60万元的首付款。

  一步到位,买大房
  如果是一步到位买大房呢?两房两厅、面积在90平方米左右、位置相对较好的房子,基本能够满足家庭的生活自住需求,同样以一线城市、200万元以上的住房为例,按照首付三成,贷款8.5折利率优惠,20年期的等额本息还款,200万元的房子首付60万元,贷款额高达140万元,月还款1万元,利息总额100万元。
  税费方面,主要缴纳1.5%的契税3万元。由此,一步到位要付出的全部成本是100+3=103万元。
  对于首付资金不多但高收入的家庭来说,一步到位买大房的好处是用较低的首付买到目标房产,也省掉来回买卖置换的麻烦。另外,避开了第二次买房的高首付门槛和上浮1.1倍的高利率。
  但是,想要买房一步到位,至少要先准备65万元,而且按照月还款额不能高于家庭月收入50%的国际警戒线,家庭月收入要高于2万元才能通过银行贷款审批。否则家庭负债率太高,万一遇到失业等意外,房贷断供会影响个人信用,连续拖欠还款,房子会被银行强行拍卖。
  这两年政府严厉打击住宅市场投资投机行为,房价已经开始回落。从中长期的角度来看,房地产市场的价格将趋于稳定、小幅增长。市场动荡的时候,房屋的总价越高,受房价总体涨跌影响就越大。单纯从价格变化看,如果市场普降20%,那么100万元的房产市值缩水了20万元,200万元的房产则蒸发40万元。所以,在房地产市场价格走平、下跌的时候,一步到位买大房在短期内可能要面临更大的风险。 (来源:《好运·MONEY+》)
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